Muitos consumidores que compraram lote de forma parcelada descobrem com o passar do tempo um aumento desproporcional no valor da parcela. Isso ocorre principalmente pela aplicação de juros abusivos no reajuste da parcela.
Porém, para quem teve um reajuste de parcela em 2021 observou um aumento muito mais elevado do que os aumentos que já eram altos dos anos anteriores.
Isto ocorreu por conta de um outro problema que não está relacionado aos juros abusivos.
O motivo foi o acumulo exagerado do IGPM.
Muito contratos, principalmente o de aluguel e o de compra parcelada de lote são corrigidos por este IGP-M.
O IGPM (Índice Geral de Preço – Mercado) serve para fazer a correção anual das parcelas e este índice é calculado conforme variam os preços de bens de consumo (por exemplo, alimentação) e preços de bens de produção (por exemplo, materiais de construção).
Como o ano passado e este ano estes bens tiveram um aumento, isso acabou afetando o valor do IGP-M que teve um aumento extremamente absurdo, acumulando uma alta que chegou a mais de 35% e assim impactando o reajuste das parcelas em 2021.
Desta forma, em alguns contratos o reajuste total da parcela passou de 50%, isto porque além de alguns contratos terem juros abusivos, também teve esse ano um acumulado muito elevado do IGP-M.
Mas como resolver isso?
Antes de tudo, é muito importante não confundir a aplicação de juros abusivos no contrato com o aumento elevado do IGP-M.
No primeiro caso – juros abusivos – a culpa é exclusiva da empresa que vendeu o lote, porém em relação ao aumento absurdo do IGP-M a empresa não possui culpa, até porque o uso deste índice está previsto na Lei.
Isto significa dizer que o aumento extremamente absurdo da parcela não ocorreu somente pelos juros abusivos que as empresas praticam no contrato, mas principalmente pela grande aumento que o IGP-M teve este ano.
Mas isso não significa que não seja possível buscar resolver essa situação e diminuir o valor da parcela.
Sim, é possível tentar reduzir ou substituir o IGP-M com base no artigo 317 e 478 do Código Civil.
Estes artigos admitem a possibilidade de revisão de contrato na justiça caso haja o acontecimento de um fato imprevisível que afete grandemente uma das partes do contrato de cumprir este contrato.
De forma bem simplificada, para poder revisar esse contrato é preciso comprovar:
- Fato ocorrido depois do contrato
- Fato Imprevisível
- Contrato que não previa este risco
- Desequilíbrio entre as partes
Ou seja, o consumidor deverá comprovar que o aumento da parcela causou uma grande impossibilidade de pagá-la, extrapolando o previsível, isto é, na data da assinatura do contrato esse IGP-M tinha uma variação entre 6% a 12% ao ano e agora passa de 35%.
Para explicar de uma forma bem simples e completa, abaixo seguem as principais perguntas a serem respondidas:
- A partir de 2021 o reajuste do valor da parcela do lote será sempre alto como foi nesse ano?
Não se sabe, pois o IGP-M depende do preço dos produtos que mencionamos acima. Houve ano em que este IGP-M chegou a ser negativo. Mas se a economia do país não melhor a tendência é que em 2022 ocorre um reajuste na mesma proporção.
- Não consigo mais pagar o valor da parcela, o que deve fazer?
O primeiro passo é buscar uma negociação junto com a empresa, que poderá substituir o índice ou reduzi-lo, porém muitas empresas não estão aberta para negociação e o máximo que irá fazer é reparcelar a dívida e isto é muito perigoso.
- A empresa não quer negociar, o que devo fazer?
Neste caso o caminho será entrar na justiça com uma ação de revisão e solicitar a redução ou substituição do IGP-M.
- Eu já tenho uma ação na justiça por causa dos juros abusivos. Eu tenho que entrar com outra ação?
Sim, pois o que será discutido nesta nova ação de revisão é um assunto diferente daquele que está sendo discutido no processo de revisão por juros abusivo. Ou seja, nesta nova ação será falado apenas do IGP-M.
- Por que na ação de revisão que eu entrei não já foi pedido a substituição do IGP-M e agora tenho que entrar com essa outra ação?
Se você entrou com a ação revisional no ano passado o reajuste absurdo do IGP-M ainda não havia ocorrido e não foi pedido a redução ou substituição do IGP-M neste primeiro processo, simplesmente porque não era possível prever que o IGP-M aumentaria da forma que ocorreu. Quem até agora não entrou com nenhum processo, poderá entrar com um processo e incluir os dois assuntos: juros abusivos e substituição do IGP-M.
- O que precisa para entrar com a revisão para reduzir ou substituir o IGP-M?
Os documentos são: RG e CPF, comprovante de endereço, comprovante de renda, contrato e comprovante de pagamento das parcelas.
- Depois que eu entrar com o processo, a parcela já reduz?
No processo é feito um pedido chamado “pedido liminar” requerendo e informando o juiz do depósito da parcela no valor que entendemos correto, ou seja, o consumidor pagará o valor da parcela com o IGP-M reduzido ou sendo substituído por um índice menor.
- Quanto que reduz do valor da parcela?
Depende de cada caso, mas o certo é que o consumidor evitará o elevado reajuste do IGP-M. Por exemplo, uma pessoa que o valor de sua parcela é de R$ 1.000,00 e a data do reajuste foi em 01/05/2021. Neste caso, com o IGP-M a parcela reajustada será de R$ 1.478,77 que é um aumento de mais de 45%. Ao substituir o IGP-M por outro índice, por exemplo, pelo INPC, o valor da parcela para o dia 01/05/2021 será de R$ 1.205,02. Isso representa uma redução de mais de 50% sobre o IGP-M.
- Se eu começar a pagar o valor reduzido na justiça através deste processo revisional, corre o risco de meu nome ser protestado ou negativado?
Depende. Como foi dito, no processo é feito um pedido liminar para o juiz, onde é informado que o consumidor não pagará mais o valor da parcela como está atualmente, mas sim será depositado no processo o valor reduzido que entende como correto. Neste pedido liminar, além de informar sobre o depósito do valor reduzido, é feito também um pedido chamado “afastamento dos efeitos da mora”, em que é pedido ao juiz para que o nome da pessoa não seja negativado e ela não sofra nenhuma cobrança por parte da empresa. Caso o juiz conceda este pedido, então a empresa é proibida de fazer qualquer cobrança e também de protestar o nome da pessoa.
- O que é esse “afastamento dos efeitos da mora”?
Significa afastar as consequências do atraso no pagamento. Ou seja, havendo a decisão do juiz pelo “afastamento dos efeitos da mora” é como se a pessoa estivesse pagando a parcela em dia, mesmo depositando apenas parte dela na justiça e com isso a empresa não poderá cobrar, protestar ou entrar com qualquer pedido para reaver o lote.
- E se o juiz não autorizar este pedido de “afastamento dos efeitos da mora”, o que ocorre?
Neste caso, a pessoa pode continuar depositando o valor reduzido que entende como correto, porém ela deve ficar ciente que poderá ocorrer a cobrança da dívida por parte da empresa e também o protesto do nome.
- Mas pode ser feito alguma coisa se o juiz não der esse “afastamento dos efeitos da mora”?
Sim, caso o juiz negue esse pedido, será entrado com um recurso para o Tribunal, onde outros três juízes (desembargadores) irão analisar o pedido e podem fazer a autorização.
- Mas e se, mesmo assim, não for autorizado? Eu perdi o processo?
Não, pois essa é uma decisão provisória. A decisão definitiva ocorre somente no final do processo, onde o juiz vai definir se é direito da pessoa ter o IGP-M reduzido ou substituído. Caso o juiz negue definitivamente este pedido, é possível entrar com um recurso contra a decisão dele e o processo vai para o Tribunal para novo julgamento com outros três juízes (desembargadores).
- Se eu não tiver esse “afastamento dos efeitos da mora” e estiver depositando na justiça, a empresa pode entrar com um processo para tomar meu lote?
Na prática é difícil. Como foi dito, neste caso a empresa poderá cobrar o valor da parcela, pois não está sendo pago o valor integral e assim é possível a empresa fazer ligações, mandar notificação e até mesmo entrar com processo de reintegração de posse para tentar pegar o imóvel de volta, porém na prática, mesmo sendo possível, isto é difícil de ocorrer, por dois motivos: porque o valor da parcela está sendo discutido na revisional e porque o processo de reintegração de posse pode não valer a pena para a estratégia da empresa. E caso a empresa entre com pedido para tomar o imóvel é possível buscar suspender o processo por conta da revisional.
- Se eu estiver pagando o valor reduzido na justiça e no final de tudo eu perder o processo, como fica?
Neste caso é sempre possível buscar realizar negociações para quitar o saldo que ficar para trás.
- Posso vender o lote caso eu estiver depositando o valor da parcela na justiça?
Pode, porém o comprador deverá fazer a quitação do saldo da diferença entre o valor integral e com o valor reduzido e, a partir daí colocar o imóvel em dia para depois poder fazer a transferência. Caso isso não ocorre, o imóvel permanecerá em nome do consumidor até a decisão final do processo.
- Qual é o prazo deste processo revisional?
Depende muito. É impossível apresentar um tempo preciso a este respeito, já que o processo pode se resolver em um ano ou ainda passar de três a quatro anos. Porém, a vantagem deste tipo de processo é que é possível já começar a pagar a parcela reduzida já no primeiro mês que se entrar com o processo.
- Quando eu entrar com o processo eu posso deixar de pagar a parcela?
Jamais, pois o processo não é feito para deixar de pagar a parcela, mas sim para reduzir o valor dela através da redução ou substituição do IGP-M.
- O que ocorre se não pagar a parcela, mas ganhar o processo?
Neste caso, o consumidor não terá nenhum crédito para receber e ainda terá uma dívida a ser pagar, pois mesmo ganhando o processo haverá a dívida, pois as parcelas não estavam sendo pagas.
- Se eu já tiver um processo revisional anterior este novo processo poderá intervir neste novo processo?
Pode sim, por exemplo: no processo anterior o juiz verifica que houve a aplicação de juros abusivos, neste caso o processo novo (de substituição do IGP-M) poderá ter reduzida ainda mais o valor da parcela.
- Se eu ganhar o processo eu terei algum valor atrasado para receber?
Não, porque neste processo é pedido apenas a substituição do IGP-M a partir de 2021, que foi o ano em que ele aumentou de forma muito elevada. Valores de atrasado poderão ser recebidos no processo de revisão de juros abusivos.
- Qual é o custo deste processo?
O valor em média é de R$ 1.800,00, em 12 vezes sem juros no cartão, incluído aqui os custo com o cálculo.
- O que mais seria importante saber antes de entrar com o processo?
É muito importante para o consumidor avaliar se este processo vai atender os seus interesses. Para isso, a pessoa deverá estar atento para:
a) as vantagens que foram mencionadas acima.
b) as consequências que poder surgir, conforme também acima mencionado.
c) sua dificuldade em pagar as parcelas da forma que está.
d) E, tempo de duração do processo.
- Existem outras alternativas que não seja a de entrar com o processo para substituir o IGP-M?
Sim, fora este processo acima mencionado, é possível também fazer uma negociação para distrato ou ainda uma rescisão de contrato. De forma resumida, o objetivo destes procedimentos é devolver o imóvel, receber tudo o que havia sido pago, sem ter que devolver algum valor ou ainda devolver um valor mínimo. Dependendo de cada caso, estes procedimento são muito vantajosos.
Se você ainda possui alguma dúvida que não foi abordada acima, entre em contato com a gente clicando no botão abaixo: