ATENÇÃO: o procedimento a seguir está previsto no Código Civil e tem sido a grande alternativa de consumidores para não perder seu lote por causa de atraso no pagamento decorrente do absurdo aumento da parcela em 2021.

O ano de 2021 tem sido terrível para você que tem parcelas de lote para pagar. Isto porque o reajuste deste ano ultrapassou o absurdo, gerando uma grande impossibilidade do você continuar com os pagamentos.

Com isto, o sonho do imóvel próprio se tornou para você um verdadeiro pesadelo:

• Você não faz a menor ideia de como vai conseguir pagar as prestações de seu terreno, pois o valor do reajuste extrapolou seu orçamento.
• A cobrança por parte da empresa se tornou algo insuportável.
• Seu nome foi protestado e com isso você perdeu crédito na praça.
• Você foi tomando por uma grande ansiedade e desespero, pois a perda do lote se tornou algo real.

Desta forma, algumas alternativas vieram até sua mente:

1. pagar as prestações do lote ou;
2. pagar as demais despesas da casa, como comida, água e luz.

Por óbvio a opção será para o pagamento das suas necessidades mais básicas.

Mas, então como fica o pagamento das parcelas do terreno?

Para tentar resolver a situação, até agora você encontrou soluções que não são nada interessantes e nem de longe resolve o seu problema, como por exemplo:

• Renegociar a dívida. Porém nesse caso a dívida apenas irar aumentar e, vai chegar uma hora que, mais uma vez você não irá conseguir fazer o pagamento.
• Empréstimo. O que também não é uma opção saudável, pois o quer era uma dívida, acaba se tornando duas.
• Devolução do terreno. Contudo esta opção é inviável para quem já tem casa construída no lote e, para quem não tem, é um prejuízo muito grande, uma vez que você receberá apenas uma pequena fração do que já pagou, podendo, até mesmo, ficar em débito com a empresa.

Mas nenhum desses caminhos irão resolver o seu problema completamente e de forma sarisfatória.

Por isso, o importante é encontrar uma alternativa que vá combater diretamente o valor abusivo da parcela. E é isso que iremos mostrar, porém, antes precisamos entender o motivo desse tão grande aumento da prestação.

Este aumento abusurdo ocorreu por por conta do acumulo exagerado do índice de correção das parcelas.

Muito contratos, principalmente o de aluguel e o de compra parcelada de lote são corrigidos pelo IGP-M.

O IGPM (Índice Geral de Preço – Mercado) serve para fazer a correção anual das parcelas e este índice é calculado conforme variam os preços de bens de consumo (por exemplo, alimentação) e preços de bens de produção (por exemplo, materiais de construção).

Como o ano passado e este ano estes bens tiveram um aumento, isso acabou afetando o valor do IGP-M que teve um aumento extremamente absurdo, chegando a acumular uma alta de mais de 35% e assim impactando o reajuste das parcelas em 2021.

Para você ter uma noção do que representa este aumento, vamos trazer um exemplo:

Uma pessoa adquiriu um terreno em maio de 2020 e o valor da parcela era R$ 1.000,00. Esta parcela será reajustada após 12 meses.

Em maio deste ano (data do reajuste) ao aplicar o índice de reajuste e os juros do contrato, o valor da parcela será de R$ 1.477,50, ou seja R$ 477,50 a mais 😲

No próximo anos, seguindo o mesmo rítimo de reajuste, as parcelas serão as seguintes:

• Ano de 2022: a parcela será de R$ 2.183,00
• Ano de 2023: a parcela será de R$ 3.225,39
• Ano de 2024: a parcela será de R$ 4.765,51

E foi este o grande motivo que levou as parcelas a tomarem um valor desproporcional, levando muitos consumidores ao desespero.

Mas há uma luz no fim do túnel para aqueles que estão sem saber o que fazer com o aumento desproporcional da parcela dos loteamentos. Uma alternativa tem sido a solução para resolver todo este problema e acabar com toda essa angústia.

Veja agora o que você poderá fazer para se defender do acúmulo do IGP-M e pagar de forma justa as parcelas do seu terreno em 2021.

Como este ano o grande vilão da história foi o aumento absurdo do IGP-M é possível buscar a substituição deste índice com base no artigo 317 e 478 do Código Civil.

Veja o que diz estes dois artigos:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Estes artigos admitem a possibilidade de revisão de contrato na justiça caso haja o acontecimento de um fato imprevisível que venha afetar grandemente uma das partes do contrato de cumprir com este contrato.

Como vem ocorrendo em diversos processos espalhados pelo Brasil:

De forma bem simples, para poder revisar esse contrato você precisa comprovar:

1. Fato ocorrido depois do contrato
2. Fato Imprevisível
3. Contrato que não previa este risco
4. Desequilíbrio entre as partes

E é exatamente isto que ocorreu contigo: um aumento que você jamais teria imaginado e que gerou uma impossibilidade sua de pagar as parcelas futuras.

Ou seja, ocorreu um fato posterior ao contrato, um fato completamente imprevisível, um fato que o risco não está previsto no contrato e que gerou um desequilíbrio entre as partes.

E com isso tudo, temos um fundamento para trocar este índice na justiça.

E como funciona isto na prática?

Primeiramente, você deverá contratar seu advogado de confiança e que seja especialista nesta área.

Após isto você fornece a ele cópia do contrato, documentos pessoais e alguns comprovantes de pagamento.

O advogado então irá realizar os cálculos e elaborar um laudo e entrar com o processo na justiça pedindo ao juiz a substituição do IGP-M por outro índice, por exemplo o IPCA.

O IPCA é outro índice oficial que também serve para reajustar valores e parcelas de contrato, porém ele é muito mais vantajoso que o IGP-M.

Para você ter uma ideia o valor do IPCA foi mais de 7 vezes menor que o IGP-M.

Feito isto, o advogado informará no processo que o consumidor a partir do mês seguinte estará realizando o pagamento das parcelas não mais para a empresa, mas em depósito judicial, ou seja, em depósito no próprio processo.

Por exemplo, no caso que utilizamos anteriormente, em que a parcela era R$ 1.000,00 e foi esse ano para R$ 1.477,50.

Neste caso específico, este consumidor que entrou com o processo de revisão, utilizando o IPCA no lugar do IGP-M, poderá depositar na justiça o valor de aproximadamente R$ 1.165,00.

A vantagem é que é possível já começar a pagar a parcela reduzida já no primeiro mês.

Desta forma, entre ficar sem pagar ou devolver o terreno, o mais indicado será entrar na justiça buscando substituir o índice e fazer o depósito da parcela reduzida.

Com este procedimento você poderá dormir mais aliviado, uma vez que poderá:

• Pagar um valor justo, que entre no seu orçamento, sem ter que se preocupar em fazer “milagre” para juntar dinheiro e pagar as parcelas.
• Colocar as parcelas em dia e evitar o acúmulo da dívida, impedindo que o débito se torne uma “bola de neve” impagável.
• Manter o imóvel em sua posse e evitar a perca do terreno pela inadimplência.
• Tirar da cabeça a preocupação de um despejo e o medo de ter que pagar aluguel.
• Evitar que tenha que devolver o lote e sofrer uma perda absurda do que pagou até então.

Se você ficou com alguma dúvida, deixe nos comentários ou entre em contato conosco:

DÚVIDAS SOBRE O PROCEDIMENTO

Para finalizar, preparamos abaixo “perguntas e respostas”, onde você vai tirar todas as suas dúvidas e também entender para quem é este tipo de processo.

• A partir de 2021 o reajuste do valor da parcela do lote será sempre alto como foi nesse ano?

Não se sabe, pois o IGP-M depende do preço dos produtos que mencionamos acima. Houve ano em que este IGP-M chegou a ser negativo. Mas se a economia do país não melhor a tendência é que em 2022 ocorre um reajuste na mesma proporção.

• Não consigo mais pagar o valor da parcela, o que deve fazer?

O primeiro passo é buscar uma negociação junto com a empresa, que poderá substituir o índice ou reduzi-lo, porém muitas empresas não estão aberta para negociação e o máximo que irá fazer é reparcelar a dívida e isto é muito perigoso.

• A empresa não quer negociar, o que devo fazer?

Neste caso o caminho será entrar na justiça com uma ação de revisão e solicitar a redução ou substituição do IGP-M.

• Eu já tenho uma ação na justiça por causa dos juros abusivos. Eu tenho que entrar com outra ação?

Sim, pois o que será discutido nesta nova ação de revisão é um assunto diferente daquele que está sendo discutido no processo de revisão por juros abusivo. Ou seja, nesta nova ação será falado apenas do IGP-M.

• Por que na ação de revisão que eu entrei não já foi pedido a substituição do IGP-M e agora tenho que entrar com essa outra ação?

Se você entrou com a ação revisional no ano passado o reajuste absurdo do IGP-M ainda não havia ocorrido e não foi pedido a redução ou substituição do IGP-M neste primeiro processo, simplesmente porque não era possível prever que o IGP-M aumentaria da forma que ocorreu. Quem até agora não entrou com nenhum processo, poderá entrar com um processo e incluir os dois assuntos: juros abusivos e substituição do IGP-M.

• Depois que eu entrar com o processo, a parcela já reduz?

No processo é feito um pedido chamado “pedido liminar” requerendo e informando o juiz do depósito da parcela no valor que entendemos correto, ou seja, o consumidor pagará o valor da parcela com o IGP-M reduzido ou sendo substituído por um índice menor.

• Quanto que reduz do valor da parcela?

Depende de cada caso, mas o certo é que o consumidor evitará o elevado reajuste do IGP-M. Por exemplo, uma pessoa que o valor de sua parcela é de R$ 1.000,00 e a data do reajuste foi em 01/05/2021. Neste caso, com o IGP-M a parcela reajustada será de R$ 1.478,77 que é um aumento de mais de 45%. Ao substituir o IGP-M por outro índice, por exemplo, pelo INPC, o valor da parcela para o dia 01/05/2021 será de R$ 1.205,02. Isso representa uma redução de mais de 50% sobre o IGP-M.

• Se eu começar a pagar o valor reduzido na justiça através deste processo revisional, corre o risco de meu nome ser protestado ou negativado?

Depende. Como foi dito, no processo é feito um pedido liminar para o juiz, onde é informado que o consumidor não pagará mais o valor da parcela como está atualmente, mas sim será depositado no processo o valor reduzido que entende como correto. Neste pedido liminar, além de informar sobre o depósito do valor reduzido, é feito também um pedido chamado “afastamento dos efeitos da mora”, em que é pedido ao juiz para que o nome da pessoa não seja negativado e ela não sofra nenhuma cobrança por parte da empresa. Caso o juiz conceda este pedido, então a empresa é proibida de fazer qualquer cobrança e também de protestar o nome da pessoa.

• O que é esse “afastamento dos efeitos da mora”?

Significa afastar as consequências do atraso no pagamento. Ou seja, havendo a decisão do juiz pelo “afastamento dos efeitos da mora” é como se a pessoa estivesse pagando a parcela em dia, mesmo depositando apenas parte dela na justiça e com isso a empresa não poderá cobrar, protestar ou entrar com qualquer pedido para reaver o lote.

• E se o juiz não autorizar este pedido de “afastamento dos efeitos da mora”, o que ocorre?

Neste caso, a pessoa pode continuar depositando o valor reduzido que entende como correto, porém ela deve ficar ciente que poderá ocorrer a cobrança da dívida por parte da empresa e também o protesto do nome.

• Mas pode ser feito alguma coisa se o juiz não der esse “afastamento dos efeitos da mora”?

Sim, caso o juiz negue esse pedido, será entrado com um recurso para o Tribunal, onde outros três juízes (desembargadores) irão analisar o pedido e podem fazer a autorização.

• Mas e se, mesmo assim, não for autorizado? Eu perdi o processo?

Não, pois essa é uma decisão provisória. A decisão definitiva ocorre somente no final do processo, onde o juiz vai definir se é direito da pessoa ter o IGP-M reduzido ou substituído. Caso o juiz negue definitivamente este pedido, é possível entrar com um recurso contra a decisão dele e o processo vai para o Tribunal para novo julgamento com outros três juízes (desembargadores).

• Se eu não tiver esse “afastamento dos efeitos da mora” e estiver depositando na justiça, a empresa pode entrar com um processo para tomar meu lote?

Na prática é difícil. Como foi dito, neste caso a empresa poderá cobrar o valor da parcela, pois não está sendo pago o valor integral e assim é possível a empresa fazer ligações, mandar notificação e até mesmo entrar com processo de reintegração de posse para tentar pegar o imóvel de volta, porém na prática, mesmo sendo possível, isto é difícil de ocorrer, por dois motivos: porque o valor da parcela está sendo discutido na revisional e porque o processo de reintegração de posse pode não valer a pena para a estratégia da empresa. E caso a empresa entre com pedido para tomar o imóvel é possível buscar suspender o processo por conta da revisional.

• Se eu estiver pagando o valor reduzido na justiça e no final de tudo eu perder o processo, como fica?

Neste caso é sempre possível buscar realizar negociações para quitar o saldo que ficar para trás.

• Posso vender o lote caso eu estiver depositando o valor da parcela na justiça?

Pode, porém o comprador deverá fazer a quitação do saldo da diferença entre o valor integral e com o valor reduzido e, a partir daí colocar o imóvel em dia para depois poder fazer a transferência. Caso isso não ocorre, o imóvel permanecerá em nome do consumidor até a decisão final do processo.

• Qual é o prazo deste processo revisional?

Depende muito. É impossível apresentar um tempo preciso a este respeito, já que o processo pode se resolver em um ano ou ainda passar de três a quatro anos. Porém, a vantagem deste tipo de processo é que é possível já começar a pagar a parcela reduzida já no primeiro mês que se entrar com o processo.

• Quando eu entrar com o processo eu posso deixar de pagar a parcela?

Jamais, pois o processo não é feito para deixar de pagar a parcela, mas sim para reduzir o valor dela através da redução ou substituição do IGP-M.

• O que ocorre se não pagar a parcela, mas ganhar o processo?

Neste caso, o consumidor não terá nenhum crédito para receber e ainda terá uma dívida a ser pagar, pois mesmo ganhando o processo haverá a dívida, pois as parcelas não estavam sendo pagas.

• Se eu já tiver um processo revisional anterior este novo processo poderá intervir neste novo processo?

Pode sim, por exemplo: no processo anterior o juiz verifica que houve a aplicação de juros abusivos, neste caso o processo novo (de substituição do IGP-M) poderá ter reduzida ainda mais o valor da parcela.

• Se eu ganhar o processo eu terei algum valor atrasado para receber?

Não, porque neste processo é pedido apenas a substituição do IGP-M a partir de 2021, que foi o ano em que ele aumentou de forma muito elevada. Valores de atrasado poderão ser recebidos no processo de revisão de juros abusivos.

• O que mais seria importante saber antes de entrar com o processo?

É muito importante para o consumidor avaliar se este processo vai atender os seus interesses. Para isso, a pessoa deverá estar atento para:

a) as vantagens que foram mencionadas acima.

b) as consequências que poder surgir, conforme também acima mencionado.

c) sua dificuldade em pagar as parcelas da forma que está.

d) E, tempo de duração do processo.

• Existem outras alternativas que não seja a de entrar com o processo para substituir o IGP-M?

Sim, fora este processo acima mencionado, é possível também fazer uma negociação para distrato ou ainda uma rescisão de contrato. De forma resumida, o objetivo destes procedimentos é devolver o imóvel, receber tudo o que havia sido pago, sem ter que devolver algum valor ou ainda devolver um valor mínimo. Dependendo de cada caso, estes procedimento são muito vantajosos.

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